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Estrategias de mercado en proyectos inmobiliarios

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Editorial:
Isbn:
978-958-9247-35-8
Formato:
/
Libro
Terminado:
Tapa Blanda
A帽o:
2019
P谩ginas:
158
Tama帽o:
21 x 23 cm.
Peso:
0.3000 Kg.
Edici贸n:
Primera
3 ejemplares disponibles
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Libro
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Autor
Rese帽a
脥ndice
Autor Miguel T茅llez Luna
Miguel T茅llez Luna

Es economista de la Universidad Nacional de Colombia, con postgrado en mercadeo y t铆tulo de Ingeniero Comercial del Instituto Latinoamericano de Mercado ILMA. (ONU-FAO, Universidad Nacional). Especializado en financiamiento de vivienda en el North American Saving and Loan Institute y en el centro Interamericano de Vivienda CINVA. Ha participado como conferencista en numerosos seminarios nacionales e internacionales relacionados con los problemas econ贸micos de la vivienda y ha sido profesor en la Universidad Nacional de Colombia, en la Universidad Javeriana, en la Escuela de Administraci贸n de Negocios, en la Universidad Cat贸lica de Colombia, en EAFIT de Medell铆n, en la Universidad Francisco Jos茅 de Caldas Santander en C煤cuta, en la Pontificia Universidad Bolivariana seccional de Bucaramanga y en la Universidad de Cuenca en el Ecuador. Es autor del libro Finanzas de la Construcci贸n y coautor del libro gerencia de proyectos inmobiliarios.聽

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El libro que presentamos al lector es producto de m谩s de 40 a帽os de experiencia del autor en estudios de mercado para el sector inmobiliario, el Economista Miguel T茅llez Luna, quien se ha dedicado desde sus primeros a帽os de trabajo profesional a estudiar el sector inmobiliario y de la construcci贸n, contando inicialmente con la gu铆a del profesor Lauchlin Currie. Desde los a帽os 70 fund贸 con sus colegas Oscar Borrero Ochoa y Gladys Delgado de Avellaneda la firma Economistas Urbanos Asociados que introdujo en el pa铆s modelos de factibilidad financiera para proyectos de construcci贸n. Posteriormente pidi贸 al CENAC (Centro Nacional de la Construcci贸n) cuyo director era el economista Oscar Borrero Ochoa, dise帽ar una metodolog铆a para estudios de mercado en la edificaci贸n y obras nuevas para Bogot谩 y otras ciudades, quien conjuntamente con el autor de este libro dise帽aron una metodolog铆a que permiti贸 hacer los primeros estudios de Oferta y Demanda en Colombia para Edificaciones Urbanas. Esta metodolog铆a posteriormente la utilizaron las seccionales de CAMACOL, para los estudios que vienen haciendo desde la d茅cada del 80 en Colombia y luego la aplica el DANE en sus censos inmobiliarios.

En Colombia y Am茅rica Latina hay muy poca literatura sobre el tema. Hay muchos libros sobre estudios de marketing para productos, bienes y servicios, pero la finca ra铆z y las edificaciones son productos inm贸viles, cuyo an谩lisis de mercado es muy diferente a los bienes y servicios que se pueden trasladar de ciudad o pa铆s buscando el mercado. Este es uno de los pocos libros sobre el tema escrito en habla hispana dirigido a los promotores inmobiliarios y constructores de edificaciones. No se pretende agotar el tema, sino presentar las experiencias de un experto en estudios de mercado y financieros de proyectos inmobiliarios.

El objetivo de este libro es identificar los interrogantes relacionados con la planeaci贸n聽 del mercado y c贸mo debe darse una respuesta a los mismos. Es el resultado de la experiencia del autor en la realizaci贸n de muchos estudios de mercado de proyectos de edificaci贸n ubicados en muchas de las ciudades colombianas, incluyendo conjuntos de vivienda dirigidos a hogares de todos los estratos socioecon贸micos, grandes centros comerciales de reconocido 茅xito, parques recreacionales, centros empresariales, parques industriales, zonas francas, etc. Por tanto, los objetivos de este libro se confunden con los que deben incluir el estudio de mercado de un proyecto de edificaci贸n.

Despu茅s de una introducci贸n en la cual se pone de manifiesto la importancia del estudio de mercado como parte muy importante de la planeaci贸n integral de un proyecto de edificaci贸n, el libro se divide en cuatro partes. En la primera se describen los aspectos relacionados con la localizaci贸n del proyecto, que constituyen los determinantes geogr谩ficos, urban铆sticos y socioecon贸micos de la vocaci贸n de uno del predio. En la segunda parte, se explica en detalle los aspectos requeridos para tener un conocimiento detallado de la demanda, tanto en sus aspectos cualitativos como cuantitativos. En la tercer parte, se resumen los principales aspectos que deben analizarse de la competencia, es decir la oferta competitiva y en la cuarta parte, se explican los lineamientos generales sobre la metodolog铆a emplear para resolver los interrogantes que plantea un estudio de mercado de cualquier tipo de edificaci贸n.



Autor: Miguel T茅llez Luna

Contenido

Agradecimientos

Contenido

脥ndice res煤menes

Prologo

Introducci贸n

  • La planeaci贸n integral de un proyecto de edificaci贸n
  • Objetivos del estudio de mercado

PRIMERA PARTE

DETERMINACI脫N GEOGR脕FICOS, URBAN脥STICOS Y SOCIOECON脫MICOS DEL PROYECTO

1. AN脕LISIS DE LOCALIZACI脫N

1.1 Introducci贸n

1.2 Infraestructura urbana de la ciudad en donde se ubica el proyecto

1.3 Aspectos socioecon贸micos de la ciudad en donde se ubica el proyecto

1.4 El entorno inmediato del proyecto

1.5 El predio del proyecto

2. CONCLUSI脫N: VOCACI脫N DE USO DEL PREDIO

SEGUNDA PARTE

AN脕LISIS DE LA DEMANDA DE EDIFICACIONES

3. LOS DEMANDANTES POTENCIALES DE UN PROYECTO DE VIVIENDA

3.1 Aclaraci贸n de conceptos

3.2 Identificaci贸n de la demanda potencial

3.3 An谩lisis cualitativo de la demanda potencial

  • Perfil socioecon贸mico de los demandantes potenciales
  • Requerimientos, gustos, deseos y costumbres habitacionales de los demandantes potenciales de un proyecto
  • Caracter铆sticas de la vivienda actual

3.4 Indicadores del precio de la vivienda que piensan comprar

3.5 Estimaci贸n del precio de la vivienda a que razonablemente puede acceder un hogar

  • Precio de la vivienda que piensa comprar
  • Precio de la vivienda demandada a partir del ingreso familiar mensual
  • Precio de la vivienda demandada a partir de la disponibilidad de una cuota inicial
  • Precio de la vivienda demandada seg煤n la cuota mensual disponible

4. LA DEMANDA EFECTIVA DE VIVIENDA

4.1 Determinantes de la demanda efectiva de vivienda

4.2 Cuantificaci贸n de la demanda efectiva

  • N煤mero de demandantes potenciales
  • Hogares interesados en compras una vivienda y hogares interesados en plan de comprar una vivienda
  • Disponibilidad de recursos econ贸micos para el pago de una cuota inicial y de la cuota mensual para amortizar el cr茅dito
  • Demanda efectiva: presentaci贸n de resultados

4.3 Situaci贸n del mercado y demanda insatisfecha

5. DEMANDA REALIZABLE Y DEMANDA REALIZADA DE VIVIENDA

5.1 Introducci贸n

5.2 Demanda realizable

5.3 Importancia del an谩lisis de la demanda realizada

6. DEMANDA DE EDIFICACIONES DE USOS COMERCIALES

6.1 Vocaci贸n de uso del suelo

6.2 Identificaci贸n de la demanda potencial

6.3 Requerimientos de los clientes de los futuros establecimientos comerciales

6.4 Requerimientos de los comerciantes: demandantes de espacios comerciales

6.5 Demanda de espacios para otros usos

TERCERA PARTE

AN脕LISIS DE LA COMPETENCIA

7. ACTIVIDAD EDIFICADORA Y OFERTA DE EDIFICACIONES

7.1 Generalidades

7.2 Variables de control

7.3 Caracter铆sticas de la actividad edificadora, de la oferta y de las ventas

  • Caracter铆sticas generales
  • Caracter铆sticas urban铆sticas
  • Caracter铆sticas arquitect贸nicas
  • Caracter铆sticas socioecon贸micas

7.4 An谩lisis cualitativo de la oferta de las edificaciones

  • Oferta de edificaciones
  • Situaci贸n general del mercado: Oferta vs. Demanda
  • Indicadores din谩micos sobre la situaci贸n del mercado
  • El ritmo de ventas
  • Periodo de rotaci贸n
  • Lanzamientos
  • Iniciaciones
  • Ventas

CUARTA PARTE

ANOTACIONES METODOL脫GICAS PARA EL AN脕LISIS DE LA DEMANDA DE EDIFICACIONES

8. INTRODUCCI脫N

9. PLANTEAMIENTO DE OBJETIVOS

10. IDENTIFICACI脫N DE LA INFORMACI脫N REQUERIDA

10.1 Fuentes de informaci贸n primarias

10.2 Fuentes de informaci贸n secundaria

11. T脡CNICAS DE INVESTIGACI脫N A UTILIZAR

11.1 Observaci贸n del predio y su entorno

11.2 Encuestas

  • Tipos de encuestas
  • Contacto con los entrevistados

11.3 Dise帽o de la muestra

  • Conceptos b谩sicos
  • Tama帽o de la muestra (n)
  • Tipo de muestreo
  • Factores de ponderaci贸n en muestras no proporcionales

11.4 Dise帽o de formularios

  • Tipos de formularios
  • Principios para la elaboraci贸n de un formulario de preguntas
  • Tipos de preguntas

11.5 Selecci贸n e inducci贸n del personal de campo

11.6 Presentaci贸n del formulario a los promotores del proyecto

11.7 Encuesta piloto

11.8 Recolecci贸n de los datos: trabajo de campo

11.9 Procesamiento de la informaci贸n

  • Cr铆tica de la informaci贸n
  • Codificaci贸n y asignaci贸n de tips
  • Digitaci贸n
  • Generaci贸n de cuadros de salida
  • Elaboraci贸n de gr谩ficos estad铆sticos

11.10 Otras t茅cnicas de obtenci贸n de la informaci贸n

  • Entrevistas de profundidad
  • Paneles de informaci贸n: focus groups
  • Conteos

12. AN脕LISIS DE LOS DATOS: CONCLUSIONES Y RECOMENSACIONES

13. PRESENTACI脫N DE RESULTADOS

ANEXOS

ANEXO 1. ESQUEMA DE SUBSIDIOS DEL GOBIERNO NACIONAL PARA EL PROGRAMA MI CASA YA

ANEXO 2. 脕REAS BAJO LA CURVA NORMAL

ANEXO 3. TABLA PARA DETERMINAR EL TAMA脩O DE LA MUESTRA聽 SEG脷N EL NIVEL DE CONFIANZA Y EL ERROR DE MUESTREO

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