Este libro contiene las conferencias de los Cursos Básico, Intermedio y Avanzado que sobre Avalúos ha venido dictando el autor en diferentes ciudades colombianas y otros países latinoamericanos. El Capítulo 1 resume los resultados de estudios sobre valor del suelo hechos por el autor en varias ciudades colombianas: las leyes que rigen la formación de los precios del suelo.
Los Capítulos 2 al 6 presentan el Curso Básico para avalúo de inmuebles: los factores y los métodos para avaluar, el método comparativo, el método del costo, el avalúo del terreno, los factores para homogenizar el lote, la construcción nueva, los proyectos en construcción y la edificación usada aplicando los métodos para la depreciación. Los Capítulos 7 a 13 contienen el Curso Intermedio. Se presenta el Método Residual o Potencial de Desarrollo y el método de la renta con el avalúo de arrendamientos. La aplicación del método de la renta a inmuebles comerciales, Shopping Center, Edificios Inteligentes y Bodegas Industriales. Se estudian los terrenos sin urbanizar y lotes para construir planes de vivienda popular. Avalúos de fincas de recreo y parcelaciones. Incidencia de las vías e infraestructura en la valorización urbana y captación de la plusvalía del suelo. El Curso Avanzado se explica en los Capítulos 14 a 20 analizando avalúos especiales: hoteles, estaciones de servicio, teatros, clubes sociales, instituciones educativas, lotes portuarios, etc. Se explica método de capitalización utilizado en los inmuebles-negocio. Se analizan lotes especiales como los terrenos-cuña o necesarios, avalúo de terrazas, incremento por pisos, áreas especiales. Se explica el avalúo de intangibles: good will, primas de locales, know how, empresas en marcha. Avalúo de negocios inmobiliarios. El Capítulo 21 se destina a la discusión sobre el Valor y Precio en los inmuebles y cómo avaluar en un mercado en crisis o deprimido donde no hay transacciones representativas. El libro termina con los Capítulos 22 y 23 sobre metodología para investigar los avalúos y un modelo para presentación de avalúos urbanos y rurales.
A lo largo del libro se presentan ejemplos prácticos y gráficas ilustrativas que servirán al estudioso para aplicar la teoría. Este libro no es para leer corridamente. Es un manual o guía para desarrollar avalúos. Sirve tanto para quien se inicia en la compleja ciencia de la valuación inmobiliaria, como para el profesional experimentado que desea recordar o complementar sus conocimientos.
CONTENIDO
PRESENTACIÓN
CAPÍTULO 1: LA ECONOMÍA URBANA Y LAS LEYES QUE RIGEN LA FORMACIÓN DEL LOS PRECIOS DEL SUELO.
Antecedentes
Metodología
Definiciones básicas
El efecto comunicante
Límite de precios urbanos y agrícolas
El comportamiento estructural
El comportamiento cíclico
Comportamiento secular
CAPÍTULO 2: FACTORES Y MÉTODOS PARA EL AVALUÓ COMERCIAL
Método comparativo o de mercado
Método del costo
Método residual
Método de la renta
Método de capitalización
CAPÍTULO 3: EL MÉTODO COMPARATIVO. AVALUÓ DEL LOTE. LOS FACTORES DE CONFIGURACIÓN.
CAPÍTULO 4: EL MÉTODO DEL COSTO. AVALUÓ DE LA CONSTRUCCIÓN NUEVA.
CAPÍTULO 5: AVALUÓ DE PROYECTOS EN CONSTRUCCIÓN.
Avalúo de obras inconclusas
CAPÍTULO 6: AVALUÓ DE CONSTRUCCIONES USADAS.
CAPÍTULO 7: EL MÉTODO RESIDUAL Y EL POTENCIAL DE DESARROLLO.
El factor de construibilidad
Índice de ocupación y altura
Densidades
Índices y densidades óptimas
Incidencia del terreno en el proyecto. Factor alfa.
CAPÍTULO 8: EL FACTOR DE COMERCIALIZACIÓN.
CAPÍTULO 9: AVALUÓ DE ARRENDAMIENTOS. EL MÉTODO DE RENTA.
El método de renta
El cálculo de 'p' para el primer piso
La matriz de rentabilidad
El método comparativo de arrendamientos
El método de participación por ventas
Primas de locales comerciales
CAPÍTULO 10: APLICACIONES DEL MÉTODO DE LA RENTA A INMUEBLES COMERCIALES.
Métodos comparativo y de renta
Avalúo del centro comercial nuevo
Maduración de un Centro Comercial
Los minicentros
CAPÍTULO 11: AVALUÓ DE TERRENOS SIN URBANIZAR.
Valor bruto del terreno
Reglamentación y normas
Cesiones
Costos de urbanización
CAPÍTULO 12: AVALUÓ DE FINCAS DE RECREO Y PARCELACIONES
CAPÍTULO 13: INCIDENCIA DE LAS VÍAS EN LA VALORIZACIÓN URBANA
Metodología de desagregación
Ejemplo de investigación en la ciudad de Cali
Conclusiones del análisis en obras realizadas
CAPÍTULO 14: EL MÉTODO DE CAPITALIZACIÓN
CAPÍTULO 15: AVALUÓ DE HOTELES. AVALUÓ DE INMUEBLES NEGOCIO
CAPÍTULO 16: AVALUÓ DE ESTACIÓN DE SERVICIO
Ejemplo con estación de servicios grande
Ejemplo con estación de servicio pequeña
CAPÍTULO 17: LOS MÉTODOS DE CAPITALIZACIÓN Y RENTA DE AVALÚOS ESPECIALES
Valor físico del edificio e instalaciones
Valor por el método de renta
CAPÍTULO 18: AVALUÓ DE LOTES Y AÉREAS ESPECIALES
Lote cuña lateral
Lote cuña en el frente
Por cambio de uso y reglamentación
Edificaciones con cambio de uso
CAPÍTULO 19: AVALÚOS DE GOOD WILL E INTANGIBLES
Qué es el good will
Clases de good will
Bases para el avalúo del good will
Ejemplo de cálculo
Factores normativos en la formación del good will
Marcas
Patentes y derechos de autor
Know how
Franquicias y regalías
Beneficio del negocio establecido o ventaja de la cosa hecha
Valor en marcha
CAPÍTULO 20: AVALUÓ DE NEGOCIOS INMOBILIARIOS
CAPÍTULO 21: VALOR Y PRECIO DE LOS INMUEBLES
La teoría trabajo del valor
La teoría subjetiva del valor: la utilidad
La escuela alemana del valor y precio
La escuela inglesa objetiva
Teorías objetivas y subjetivas
CAPÍTULO 22: METODOLOGÍA DE INVESTIGACIÓN PARA EL EVALUADOR
CAPÍTULO 23: METODOLOGÍA PARA PRESENTAR AVALÚOS
BIBLIOGRAFÍA Y DIRECCIONES DE INTERNET
BIBLIOTECA DE LA CONSTRUCCIÓN