Avalúos de inmuebles y garantías

Este libro contiene las conferencias de los Cursos Básico, Intermedio y Avanzado que sobre Avalúos ha venido dictando el autor en diferentes ciudades colombianas y otros países latinoamericanos. El Capítulo 1 resume los resultados de estudios sobre valor del suelo hechos por el autor en varias ciudades colombianas: las leyes que rigen la formación de los precios del suelo.

Los Capítulos 2 al 6 presentan el Curso Básico para avalúo de inmuebles: los factores y los métodos para avaluar, el método comparativo, el método del costo, el avalúo del terreno, los factores para homogenizar el lote, la construcción nueva, los proyectos en construcción y la edificación usada aplicando los métodos para la depreciación. Los Capítulos 7 a 13 contienen el Curso Intermedio. Se presenta el Método Residual o Potencial de Desarrollo y el método de la renta con el avalúo de arrendamientos. La aplicación del método de la renta a inmuebles comerciales, Shopping Center, Edificios Inteligentes y Bodegas Industriales. Se estudian los terrenos sin urbanizar y lotes para construir planes de vivienda popular. Avalúos de fincas de recreo y parcelaciones. Incidencia de las vías e infraestructura en la valorización urbana y captación de la plusvalía del suelo. El Curso Avanzado se explica en los Capítulos 14 a 20 analizando avalúos especiales: hoteles, estaciones de servicio, teatros, clubes sociales, instituciones educativas, lotes portuarios, etc. Se explica método de capitalización utilizado en los inmuebles-negocio. Se analizan lotes especiales como los terrenos-cuña o necesarios, avalúo de terrazas, incremento por pisos, áreas especiales. Se explica el avalúo de intangibles: good will, primas de locales, know how, empresas en marcha. Avalúo de negocios inmobiliarios. El Capítulo 21 se destina a la discusión sobre el Valor y Precio en los inmuebles y cómo avaluar en un mercado en crisis o deprimido donde no hay transacciones representativas. El libro termina con los Capítulos 22 y 23 sobre metodología para investigar los avalúos y un modelo para presentación de avalúos urbanos y rurales.

A lo largo del libro se presentan ejemplos prácticos y gráficas ilustrativas que servirán al estudioso para aplicar la teoría. Este libro no es para leer corridamente. Es un manual o guía para desarrollar avalúos. Sirve tanto para quien se inicia en la compleja ciencia de la valuación inmobiliaria, como para el profesional experimentado que desea recordar o complementar sus conocimientos.

CONTENIDO

PRESENTACIÓN

CAPÍTULO 1: LA ECONOMÍA URBANA Y LAS LEYES QUE RIGEN LA FORMACIÓN DEL LOS PRECIOS DEL SUELO.

• El desarrollo económico y la necesidad de tierras
• El mercado de tierras urbanas en Colombia

Antecedentes

Metodología

Definiciones básicas

El efecto comunicante

Límite de precios urbanos y agrícolas

El comportamiento estructural

El comportamiento cíclico

Comportamiento secular

CAPÍTULO 2: FACTORES Y MÉTODOS PARA EL AVALUÓ COMERCIAL

• Los factores: el lote, la construcción y el factor de comercialización
• Métodos avaluatorios:

                Método comparativo o de mercado

                Método del costo

                Método residual

                Método de la renta

                Método de capitalización

• Método de capitalización.

CAPÍTULO 3: EL MÉTODO COMPARATIVO. AVALUÓ DEL LOTE. LOS FACTORES DE CONFIGURACIÓN.

• Influencia de la profundidad. Criterios a seguir. 
  2. Influencia del frente
  3. Influencia mixta de frente y fondo
  4. Influencia de la forma
  5. Influencia de la proporción
  6. Influencia del tamaño
  7. Esquina y varios frentes
  8. La zonificación
  9. Influencia de la topografía
  10. El valor de Plottage y el coeficiente de Plotting.

CAPÍTULO 4: EL MÉTODO DEL COSTO. AVALUÓ DE LA CONSTRUCCIÓN NUEVA.

• Costos directos
• Costos indirectos
• Costos generales
• Costos financieros
• Costo total de construcción
• Multiplicador del costo

CAPÍTULO 5: AVALUÓ DE PROYECTOS EN CONSTRUCCIÓN.

Avalúo de obras inconclusas

CAPÍTULO 6: AVALUÓ DE CONSTRUCCIONES USADAS.

• Depreciación de inmuebles
• Vida de las construcciones
• Métodos de depreciación
• Método de la Línea recta
• Método de Kuentzle
• Método de Ross
• Método de Heidecke: depreciación por estado de conservación.
• Métodos económicos
• Tabla de Fitto y Corvini

CAPÍTULO 7: EL MÉTODO RESIDUAL Y EL POTENCIAL DE DESARROLLO.

• La Reglamentación y los precios del suelo.

El factor de construibilidad

Índice de ocupación y altura

Densidades

Índices y densidades óptimas

Incidencia del terreno en el proyecto. Factor alfa.

• Valor máximo del terreno
• Aplicación del método residual
• Método residual de acuerdo al margen del constructor.

CAPÍTULO 8: EL FACTOR DE COMERCIALIZACIÓN.

• Costo físico del inmueble
• El valor del mercado
• Ventaja de la 'cosa hecha'
• El 'valor en marcha'
• Calculo del Factor de comercialización
• Condiciones que influyen en el Factor de Comercialización.
• Tres ejemplos de factor de comercialización

CAPÍTULO 9: AVALUÓ DE ARRENDAMIENTOS. EL MÉTODO DE RENTA.

• Metodología para determinar arriendo mobiliario
• Metodología para el arriendo inmobiliario

El método de renta

El cálculo de 'p' para el primer piso

La matriz de rentabilidad

El método comparativo de arrendamientos

El método de participación por ventas

Primas de locales comerciales

CAPÍTULO 10: APLICACIONES DEL MÉTODO DE LA RENTA A INMUEBLES COMERCIALES.

• Tasa de renta y mercado inmobiliario
• Tasa de renta en locales comerciales
• Avalúo de centros comerciales (shopping centers)

Métodos comparativo y de renta

Avalúo del centro comercial nuevo

Maduración de un Centro Comercial

Los minicentros

• Avalúo de oficinas modernas y edificios inteligentes
• Avalúo de bodegas industriales y puntos de fábrica

CAPÍTULO 11: AVALUÓ DE TERRENOS SIN URBANIZAR.

• Componentes del costo del terreno

Valor bruto del terreno

Reglamentación y normas

Cesiones

Costos de urbanización

• Método matemático para avaluar lotes brutos
• Máximo costo del lote bruto para vivienda popular

CAPÍTULO 12: AVALUÓ DE FINCAS DE RECREO Y PARCELACIONES

• Factores determinantes en el precio
• Fincas de recreo
• Comportamiento de los precios suburbanos
• Ejemplo de valor de terrenos suburbanos en Bogotá
• Valorización en terrenos suburbanos y fincas de recreo
• Avalúo de parcelaciones

CAPÍTULO 13: INCIDENCIA DE LAS VÍAS EN LA VALORIZACIÓN URBANA

• Valorización por obras de infraestructura
• Impacto de las vías en la valorización

Metodología de desagregación

Ejemplo de investigación en la ciudad de Cali

Conclusiones del análisis en obras realizadas

• Valorización real y cobro de impuestos de plusvalía y valorización

CAPÍTULO 14: EL MÉTODO DE CAPITALIZACIÓN

• Descripción del método
• Instrumentos para el método
• Los inmuebles-negocio
• La tasa de capitalización
• El período de capitalización

CAPÍTULO 15: AVALUÓ DE HOTELES. AVALUÓ DE INMUEBLES NEGOCIO

• Los hoteles como negocio
• Información requerida
• El proceso del avalúo
• Ejemplo de avalúo
• Aplicación del método de capitalización a un resort

CAPÍTULO 16: AVALUÓ DE ESTACIÓN DE SERVICIO

• Metodología avaluatoria
• Rentabilidad de una estación de servicio

Ejemplo con estación de servicios grande

Ejemplo con estación de servicio pequeña

CAPÍTULO 17: LOS MÉTODOS DE CAPITALIZACIÓN Y RENTA DE AVALÚOS ESPECIALES

• Avalúo de clubes sociales
• Avalúo de instituciones educativas

Valor físico del edificio e instalaciones

Valor por el método de renta

• Avalúo de teatros y salas de cine
• Avalúo de moteles y residencias de paso
• Avalúo de un lote portuario

CAPÍTULO 18: AVALUÓ DE LOTES Y AÉREAS ESPECIALES

• Avalúo de lote-cuña o lote-necesario

Lote cuña lateral

Lote cuña en el frente

• Avalúo de terrazas y derechos de construcción sobre terrazas
• Incremento de precios según pisos
• Avalúo de lotes mal aprovechados
• Lotes con edificaciones obsoletas. Vida económica de las construcciones

Por cambio de uso y reglamentación

Edificaciones con cambio de uso

CAPÍTULO 19: AVALÚOS DE GOOD WILL E INTANGIBLES

• Avalúo de good will

Qué es el good will

Clases de good will

Bases para el avalúo del good will

Ejemplo de cálculo

Factores normativos en la formación del good will

• Primas de locales
• Otros intangibles

Marcas

Patentes y derechos de autor

Know how

Franquicias y regalías

Beneficio del negocio establecido o ventaja de la cosa hecha

Valor en marcha

• Ejemplos de avalúo de good will

CAPÍTULO 20: AVALUÓ DE NEGOCIOS INMOBILIARIOS

• El negocio inmobiliario
• La rentabilidad del negocio inmobiliario

CAPÍTULO 21: VALOR Y PRECIO DE LOS INMUEBLES

• Teoría del valor

La teoría trabajo del valor

La teoría subjetiva del valor: la utilidad

La escuela alemana del valor y precio

La escuela inglesa objetiva

Teorías objetivas y subjetivas

• Teorías univalente y plurivalente del valor
• Valor y precio
• El avalúo de inmuebles en un mercado en crisis
• Modelo en equilibrio y en desequilibrio para un mercado inmobiliario
• Valor potencial de los inmuebles

CAPÍTULO 22: METODOLOGÍA DE INVESTIGACIÓN PARA EL EVALUADOR

• El avalúo es una investigación
• Fuentes de información
• Método de análisis
• Instrumentos de análisis
• Proceso del avalúo
• Elaboración de conclusiones
• Presentación del avalúo

CAPÍTULO 23: METODOLOGÍA PARA PRESENTAR AVALÚOS

• Guía para presentar avalúos urbanos
• Guía para presentar avalúos rurales

BIBLIOGRAFÍA Y DIRECCIONES DE INTERNET

BIBLIOTECA DE LA CONSTRUCCIÓN